不動産のコンサルタント　相続対策のご相談は有限会社アクティブ・プランナーへ

　

　不動産の売却相談

　　相続対策で売却したい
　　住宅ローンがきつくなり、手放したい
　　資産の組み換えをしたい
　　様々な状況が考えられます。
　　弁護士・司法書士・税理士・土地家屋調査士・行政書士など
　　各専門家と提携し、お客様にあったプランを提案させていただきます。

　　　
　

　物件調査

　○現地調査
　　　間口と接面道路の関係は？
　　　土地の形質・過去にどのような利用をしていた土地か？
　　　旗竿形状の土地か？
　　　道路後退が必要か？
　　　家屋の最利用可否・リフォームが必要か？解体したほうがよいか？
　　　隣接地との境界トラブルはないか？・越境物はあるか？・上下水道管・都市ガス管の調査！
　　　道路側溝はあるか？
　　　他人敷地に埋設管があるか？・
　　　等の、現地調査を行います！

　○法令調査　
　　区役所・県庁等の法令調査　　
　　どんな区域に指定されておるか？
　　埋蔵文化財包囲にあるか？・航空法にかかるか？
　　土壌汚染があるか？　
　　災害危険区域等に指定されておる地域か？
　　ガケ条例にかかるか？
　　等の、法令調査を行います！

　○権利調査
　　単独所有か？共有名義などの所有か？相続開始中か？
　　国・県・市などの差押えがあるか？
　　抵当権･賃借権・仮登記・その他の権利があるか？

　　上記の調査を元に、実勢価格・近隣相場・路線価・地価公示価格などを参考に
　　適正価格の決定をします！

　　　　

　売却方法の決定

　　�@エンドユーザーに売却する方法
　　　この方法は、一般に行われる売却方法で、お客様にとって一番高値で売却できる方法です。
　　　ただし、売却出来るまでの期間は、価格や相場によって時間を要す場合がございます。

　　�A不動産会社・住宅会社に売却する方法
　　　この方法は、早急に不動産を売却したい！現金化したい！
　　　相続税を納めるために急いで売却したい！
　　　土地の面積が大きくて、一つの土地としては売りにくい！
　　　（個人では、ひとつの土地を複数に分筆して不特定多数に販売することは出来ません）
　　　このようなケースの場合に有効です。ただし、相場価格より低い価格で取引されます。

　　　　
　

　媒介契約

　　　不動産会社に仲介を依頼するときに締結する方法です。
　　　媒介契約には、下記の３種類から契約を選んでいただきます。
　　　いずれも、一長一短があるので、お客様にあった契約方法を選択する事が大事です。

　　　�@専属専任媒介契約
　　　　　（依頼者は目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を他社と重複して依頼する事ができません。
　　　　　　依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結する事が出来ません）

　　　�A専任媒介契約
　　　　　（依頼者は目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を他社と重複して依頼する事ができません。
　　　　　　依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結する事が出来ます）

　　　�B一般媒介契約
　　　　　（依頼者は目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を他社と重複して依頼する事ができます。
　　　　　　依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結する事が出来ます）

　　　

　販売活動

　　物件の広告を作成し、不動産の情報誌や、インターネット広告・ホームページ等に掲載します。
　　そして、販売活動の報告をし、成約に向けての努力をします。

　　一定期間、思ったように問あわせ等が弱い場合には、価格の見直等の提案相談をお客様と協議します。

　　

　売買契約締結

　　売主様と購入希望者との契約条件を協議します。

　　例　→　販売価格・手付金は？一括決済なのか？引渡し時期・引渡し条件等　
　　　　　　　確定測量渡し実測精算・現況渡し
　　　　　　　解体更地渡し等！
　
　　上記の条件が双方承諾できて　売買契約締結となります。
　　この時に、本人確認書書類を頂ます。（免許証のコピー等）

　　

　引渡し準備

　　引き渡す前に売主様・買主様の引渡し準備に取り掛かります。
　　
　　○売主様側の準備　
　　売買契約締結時に協議した引渡し条件を履行する為の準備
　　権利証があるか？不動産に設定されている抵当権やその他の権利が抹消する事が出来るか？
　　ここを、ちゃんと準備しておかないと、決済が出来ません。
　　最悪、引き渡しが出来なく契約解除になる場合があります。
　　引越しは完了しているか？残留物はないか？電気・ガス・水道等停止または解約してあるか？
　　固定資産税の精算金はあるか？

　　○買主様側の準備
　　決済に向けての準備
　　自己資金決済か？借り入れての決済か？資金調達の準備、時期は大丈夫なのか？

　　

　引渡し

　　買主様指定場所にて決済（通常は金融機関）
　　売買契約残金の受領と同時に引き渡します。
　　鍵などがある場合には、この時に渡します。
　　固定資産税の精算
　　（起算日が4/1で計算する事が多いため、年度が替わる場合には物件引渡し後に
　　　翌年度の固定資産税を、後日精算することになります。）
　　司法書士に本人確認をしてもらい、所有権移転を行います。
　　これで、売買契約の完了です。

　※昨今では瑕疵担保責任などのトラブルも発生している事があります。
　　引渡し後のトラブル防止のために、決済終了後、売主様・買主様と売却物件場所に同行していただき、
　　最終確認や、申し送り事項や、自治会の引継ぎなどをしておくと、お勧めしています。